El precio del alquiler, caballo de batalla de los más jóvenes  

Análisis de Juan José Pintado, profesor de Economía de la Universidad a Distancia de Madrid, UDIMA, en torno al precio del alquiler y su repercusión sobre la población más joven, la que, en un marco de precariedad laboral, mayor esfuerzo ha de realizar si se propone independizarse del hogar familiar.

Redacción UDIMA Media 

Según datos de Infojobs, cruzando datos del precio del alquiler con el salario medio bruto, los españoles han tenido que destinar alrededor del 40% de su nómina mensual al arrendamiento de una vivienda media, es decir, de 80 metros cuadrados. Por otro lado, analizando los incrementos acumulados relativos a los últimos cinco años, hasta el comienzo de la pandemia, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en alquiler venía creciendo un 45% en España, mientras que los salarios medios en nuestro país apenas se han incrementado un 3,4% desde el año 2015.

Esta subida del precio medio de la vivienda en alquiler ha tenido lugar en casi todas las comunidades autónomas. Ello explica, a juicio del profesor Pintado, que los españoles han tenido que destinar un porcentaje más elevado de su salario al pago mensual del alquiler, "ya que en este tiempo los sueldos, claramente, no han subido en la misma proporción".

Si bien en 2019 el Salario Mínimo profesional registró su mayor subida en 41 años (un 4,2% hasta 900 euros en catorce pagas, y un 22% respecto al existente en el año 2018), quedó por debajo de la media en Unión Europea, ya que se sitúo en una cifra equivalente al 80,6% del europeo. Cruzando todos los datos, se deduce que, de media, el esfuerzo es de un 40% de la nómina mensual media.

Lo que ocurre, señala el economista de la UDIMA, es que hay "sensibles diferencias" de una comunidad autónoma a otra. Aquellas donde se ha de destinar mayor porcentaje del salario a la vivienda son Cataluña, Madrid y País Vasco, donde los inquilinos han de destinar más de la mitad de su sueldo por su vivienda (56% en las dos primeras y un 51% en Euskadi). Igualmente, el esfuerzo para pagar el alquiler es mayor en las islas: en Baleares, los arrendatarios, exactamente, destinan la mitad de su renta (el 50%) a la vivienda.

Por el contrario, Extremadura es la comunidad que disfruta de unos alquileres más económicos. Con un precio medio de 394 euros mensuales (para un piso de 80 metros) y un salario bruto promedio de 1.925 euros al mes, los extremeños tienen que destinar el 20,4% de su sueldo al pago de su vivienda de alquiler. Le siguen Castilla-La Mancha, con un 23,4% destinado al pago del alquiler y Murcia, con un 27,5% del salario. En Andalucía, Comunidad Valenciana o Aragón, el esfuerzo medio ronda el 34%.

A la pregunta de cuál sería el porcentaje ideal para 'sobrevivir' en este ámbito, Pintado recuerda que la mayoría de los estudios coinciden en que no se debe superar el 30 por ciento de los ingresos al alquiler de una casa. Y existen algunas conocidas reglas:

La regla 50/30/20:

En realidad, se trata de una fórmula para distribuir todo tu presupuesto mensual o anual (como gastar tus ingresos). Cada cifra está referida al porcentaje que debería suponer cada capítulo de nuestro presupuesto: el 50% para los gastos, y el 30% de gastos a nuestra elección. El 20% restante debe destinarse al ahorro.

Por tanto, el alquiler estaría, con otros, dentro de ese 50% que debes destinar de tu salario para gastos fijos.  

La regla de las 40 veces:

Se trata de un límite. Ya que para calcular el precio máximo que una persona puede pagar por su vivienda. Se multiplica por 40 la mensualidad, de forma que, para que todo sea correcto, la cantidad resultante de dicha multiplicación no debe superar el salario bruto anual del inquilino o comprador.

La regla del 35%:

Es el propio Banco de España el que recomienda no gastar en el alquiler de vivienda más del 35% de los ingresos mensuales. A efectos prácticos, esto quiere decir que, para una persona con un salario de 1.000 euros netos, el alquiler de la casa no debería suponer más de 350 euros mensuales.

En cualquier caso, apunta el profesor Pintado, se deben tener en cuenta otros posibles factores: por ejemplo, la proximidad de la vivienda arrendada al centro de trabajo, ya que te permitirá disminuir gastos en transporte o de comida fuera de casa. En todo caso, avisa, "es importante elaborar un presupuesto realista y cumplirlo rigurosamente".

Spain is different? 

Ya no parece serlo. Tanto en España como en Europa, la demanda de alquiler en vivienda, fundamentalmente, está integrado por una demanda de personas jóvenes. No solo por la inclinación de las generaciones más mayores a la seguridad que aporta una vivienda en propiedad, sino porque ofrece flexibilidad y precios a la medida de bolsillos más reducidos.

Ambas características se adaptan perfectamente a las migraciones y búsqueda de 'bajos costes' a las que se ven sometidos la gran mayoría de los jóvenes. Estos son, precisamente, "los que más están sufriendo las fuertes subidas que están experimentando los precios del alquiler en toda Europa, y particularmente en España", según el profesor.

De acuerdo con el Índice de Alquiler Europeo 2018 de la plataforma inmobiliaria HousingAnywhere, Madrid y Barcelona son las ciudades en las que más ha subido el precio del alquiler (el indicador está centrado en las 7 ciudades preferidas por los jóvenes estudiantes o trabajadores en Europa, Berlín, Bruselas, Milán, Róterdam, Viena, Madrid y Barcelona.).

El resultado del citado estudio destaca que, pese a que Madrid y Barcelona contaban tradicionalmente con los precios de alquiler más bajos de las 7 ciudades, "han experimentado fuertes subidas que las sitúan en los dos primeros puestos de las ciudades que más han aumentado el precio de alquiler".

Desde HousingAnywhere se apunta como causa del fuerte encarecimiento “una creciente escasez en las propiedades de alquiler disponibles, así como el aumento de la mayor demanda de los jóvenes profesionales para encontrar una vivienda adecuada". También se apunta a la aparición de Airbnb (alquileres vacaciones de pisos turísticos) como causa de subida del precio de los alquileres, que está cierto efecto de subida en los precios de los alquileres.

"Evidentemente, de lo analizado se desprende que (el del alquiler) es un gasto fijo que, en demasiados casos, supone un grave problema para las familias y, muy en particular, para los jóvenes que desean poder independizarse de sus hogares familiares", valora Pintado.

Preguntado por si hay diferencias entre los jóvenes que residen en grandes ciudades y el resto, explica que el portal Fotocasa ha realizado el estudio Radiografía del mercado de la vivienda, donde, "claramente, se refleja que en la vivienda en España no es mercado que facilite el acceso a los jóvenes". Este segmento que busca piso para alquilar, en muchos casos, tienen "insalvables dificultades": la subida de los alquileres y la precariedad laboral, que recortan sensiblemente su capacidad de ahorro o de poder pagar una entrada para la compra de vivienda.

De ahí, que se hable de que el número de jóvenes de entre 18 y 24 años que ha conseguido alquilar vivienda ha descendido en un 58%. Sin duda, se afirma textualmente por Fotocasa, que “les estamos expulsando del mercado pese a que por su momento personal y profesional deberían ser demandantes de vivienda".

Ahora bien, la crisis económico-sanitaria por la pandemia está dando lugar a que bajen los precios de los alquileres, de forma que esta se ha generalizado y ya no es un fenómeno exclusivo de la gran ciudad, enjuicia Pintado.

Según Fotocasa, el importe medio de los alquileres en España ha retrocedido o se ha estancado en los registros de los principales portales inmobiliarios por primera vez en años. La crisis del coronavirus ha cortado durante el mes de enero una racha de crecimiento ininterrumpido desde julio de 2015. Para otro importante portal, Idealista, ya desde un año más atrás (junio de 2014).

Las bajadas en el alquiler han sido más fuertes en las grandes ciudades:  Barcelona (donde han bajado un 14,3% en un año), seguida de Madrid (-10,7%), Palma (-8,7%), Valencia (-6,3%), Sevilla (-6,1%) y Málaga (-5,3%).

Según el portal Idealista, "la pandemia ha golpeado de lleno el mercado del alquiler en España. los municipios más afectados han sido los más dinámicos, allí donde la demanda era más fuerte. El confinamiento supuso un parón de varios meses en el mercado. No se podían cerrar operaciones, pero el número de viviendas que se ponía en alquiler no dejaba de crecer. Durante este periodo la oferta se ha llegado a duplicar en algunas capitales".

Y está resultando que, abierto de nuevo el mercado, señala el informe citado, “aunque la demanda se mantiene fuerte, no es capaz de absorber todas las viviendas disponibles y los propietarios que quieren alquilar se ven obligados a bajar el precio. Por eso es de prever que, mientras se mantenga el stock existente, los precios se mantendrán con ajustes a la baja. La buena noticia para todas aquellas personas que están buscando una vivienda en alquiler es que ahora hay una oferta disponible mayor donde elegir y a unos precios muy por debajo de los que había en el mercado hace ahora un año".

Sin duda, para el profesor de Economía de la UDIMA, puede repercutir en que se reduzca el porcentaje del salario a destinar al pago de los alquileres. "Aunque previsiblemente, a mi juicio, no de una forma muy acusada".

Según el citado informe de Idealista, el precio del alquiler de viviendas en España se redujo un 3,8% durante los 12 meses desde que estalló la pandemia. Lo que contribuiría a que, como ya ha apuntado, disminuyese el porcentaje de los salarios que hay que dedicar al pago del alquiler.

Ahora bien, la finalización de los ERTE,s y su posible transformación en ERES, al contraerse la demanda, apuntan también en la dirección de bajada de precios. Según el portal Tecnocasa, “este año la crisis económica no se va a solucionar, ojalá se solucione el sanitario, y la lógica indica que la tendencia de bajada de los precios continuará”.

Aunque esta bajada se vea acompañada de una caída de los salarios reales (lo que va a depender de cómo evolucionen las subidas del IPC), "no tendría ningún efecto en relación a la disminución del porcentaje de salarios dedicados al alquiler". En todo caso, concluye, "es previsible que la ansiada recuperación económica tendrá reflejo primeramente en los alquileres más que en los salarios reales".